سال ۱۳۹۹ را می‌توان سال بحرانی بازار مسکن نامید. با رشد قیمت مسکن در این سال، خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم به یک «رویا» تبدیل شد. در آخرین گزارشی که بانک مرکزی از خرید و فروش مسکن شهر تهران در بهمن‌ماه سال جاری منتشر کرده، قیمت میانگین یک متر مربع مسکن در شهر تهران به ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان رسیده است!

اوج‌گیری تورم اجاره مسکن

پس از آن که قیمت مسکن در شهر تهران به اوج خود رسید، قیمت اجاره مسکن نیز رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرد. شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری، در بهمن‌ماه سال ۱۳۹۹ نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۰.۶ و ۳۳.۹ درصد رشد کرد. در واقع وضعیت زندگی در شهرهای کشور به مرز بحرانی رسیده و در حالتی که عمده درامدها رشد چندانی نداشته، فشاری مضاعف بر دوش قشر اجاره‌نشین کشور قرار گرفته است.

رکوردشکنی تهران در رکود تولید مسکن

کمترین تیراژ ساختمانی در شهر تهران در سال ۱۳۹۳ معادل ساخت ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رقم خورده است. این در حالی است که در ۱۱ ماه ابتدایی سال جاری تنها ۴۷ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. در واقع با کمی اغماض می‌توان سال جاری را رکورددار ۱۶ ساله رکود در بخش تولید مسکن در شهر تهران دانست. این رکود تولید می‌تواند همچون سال جاری زمینه را برای افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها فراهم کند. بنا بر گزارش‌ نیازسنجی‌های صورت گرفته، کف حداقلی نیاز شهر تهران به ساخت‌وسازهای جدید، سالانه دست کم ۹۵ هزار واحد مسکونی است.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه ۵ بیشترین معاملات مسکن را نصیب خود کرده است به طوری که ۱۴.۷ درصد از معاملات مربوط به این منطقه بوده و مناطق با سهم ۸.۹ و ۸.۵ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

ارزانترین و گرانترین مناطق تهران

در بین مناطق مختلف تهران منطقه یک با میانگین قیمت ۶۸ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان در صدر گران‌ترین منطقه تهران قرار دارد و منطقه ۱۸ با میانگین قیمت ۱۲ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان ارزان‌ترین منطقه معامله شده در اسفند ۹۹ بوده است که در مجموع منطقه یک نسبت به سال ۹۸ با رشد ۱۰۴.۷ و منطقه ۱۸ با رشد ۵۸.۶ درصدی روبرو بوده است.

به طور کلی در سال ۹۹، بالغ بر ۸۳.۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده است که نسبت به سال ۹۹ با کاهش ۰.۳ درصدی روبرو بوده است.

متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران در سال ۹۹، بالغ بر ۲۳ میلیون و ۸۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به سال ۹۸ با میانگین قیمت ۱۳ میلیون و ۲۳۵ هزار تومان با رشد ۸۰.۳ درصدی روبرو بوده است.

در بین معاملات انجام شده در اسفند ۹۹ واحد‌های مسکونی با دامنه قیمتی هر متر مربع بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان سهم ۱۶ درصدی را به خود اختصاص داده است و آپارتمان‌ها با میانگین قیمت ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان در هر متر مربع با سهم ۱۵.۷ درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته اند و ۶۱.۴ درصد واحد‌های مسکونی معامله شده کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی بوده است.

بیشترین تقاضا مربوط به آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متری با سهم ۱۴.۸ درصدی بوده است و واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۳.۳ درصد و واحد‌های ۷۰ تا ۸۰ متر با سهم ۱۱.۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند و می‌توان گفت آپارتمان‌های کمتر از ۸۰ متر مربع سهم ۵۲.۶ درصدی از معاملات را به خود اختصاص داده است.

بررسی بازار مسکن در اسفند ماه سال ۹۹ حاکی از آن است که متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران با رشد ۶.۶ درصدی نسبت به بهمن ماه به رقم ۳۰ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسیده و نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۹۳.۷ درصدی را تجربه کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در اسفند ۹۹ بالغ بر ۵.۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده است که نسبت به بهمن همان سال با رشد ۳۴.۶ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال گذشته با اُفت ۴۸.۴ درصدی روبرو بوده است.

در این بین بیشترین سهم معاملات مربوط به آپارتمان‌های تا عمر ۵ سال ساخت بوده و در مجموع در مقایسه با اسفند سال ۹۸، حدود ۶.۵ درصد کاهش پیدا کرده است.

با توجه به اقدام مجلس در جهت تصویب مالیات بر خانه‌های خالی مشخص شد هم اکنون ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد اما به علت عدم وجود کارشناسی برای قیمت خانه و عدم نظارت بر قیمت خانه‌ها شاهد افزایش بیش از حد گرانی مسکن و حاشیه نشینی شده ایم. 

افزایش جمعیت شهری، گرانی زمین و ناتوانی در تامین واحد مسکونی در کنار آرزوی رهایی از رنج اجاره نشینی سبب شده که دست کم ۲۵ درصد جمعیت کشور به سکونت در حواشی شهر‌ها و ساخت خانه‌های بدون مجوز رو بیاورند.

طبق اعلام مسئولان حدود ۱۱ میلیون نفر در مناطق حاشیه‌ای و هشت میلیون نفر هم در بافت‌های فرسوده و تاریخی شهر‌های کشور زندگی می‌کنند و این مساله سبب شده سر ریز جمعیت روستایی که به دلایلی از قبیل خشکسالی راه شهر‌ها را در پیش گرفته اند به افزایش سکونتگاه‌های غیر رسمی و حاشیه‌ای دامن بزند و سهم روستائیان در تولید ناخالص ملی که در سال‌های گذشته حدود ۲۵ درصد بود اکنون به کمی بیش از ۱۰ درصد کاهش یابد.

سیمای کنونی بسیاری از شهر‌های ایران حکایت از رشد بی رویه مناطق حاشیه‌ای دارد و این معضل را می‌توان در اراک، کرمانشاه، اهواز، ارومیه و بسیاری از مناطق کشور مشاهده کرد. فقط در شهری، چون ساوه که جمعیت آن حدود ۲۳۰ هزار نفر است در ۲ دهه اخیر افزون بر ۱۷ منطقه و شهرک حاشیه‌ای ایجاد شده است که ساکنان این مناطق را عمدتا روستائیان مهاجر و کارگرانی که در واحد‌های صنعتی این شهرستان فعالیت می‌کنند، تشکیل داده است.

در اواخر سالی که گذشت بازار مسکن در مقایسه با سایر بازار‌ها رشد قیمت کمتری داشته، اما همین رشد قیمت کم هم باعث شده که بخش عمده‌ای از مردم نتوانند یک واحد کوچک ۱۰ تا ۲۰ متری بخرند.

طبق بررسی‌های صورت گرفته تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آبان ماه سال 1399 به 4.5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 48.4  درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

در آبان ماه سال گذشته، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران271.9 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 1.8 و118.2 درصد افزایش نشان می‌دهد.

تورم ماهانه متوسط قیمت نرخ معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهریور99، معادل ۱۰ درصد بوده که این میزان در آبان99 نسبت به مهر ماه همین سال به 1.8  درصد رسیده است؛ این امر نشانگر کاهش سرعت رشد قیمت معاملات مسکن در شهر تهران در آبان ماه نسبت به مهر ماه است.

گفتنی است با بررسی‌های صورت گرفته و طبق نظر بسیار از کارشناسان همزمان با کاهش قیمت نرخ ارز و دلار قیمت مسکن هم به ثبات می‌رسد و در نتیجه کاهش می‌یابد.

 

اثرپذیری بازار مسکن از بازار‌های موازی زمان بر است

 در همین رابطه محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه موضوع مسکن و قیمت آن تفاوت بسیار اساسی و سایر بخش‌ها دارد گفت: افزایش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته ناشی از تلاطم‌هایی است که در بازار‌های موازی ایجاد شده است البته تاثیر پذیری افزایش قیمت مسکن در مقایسه با سایر کالا‌ها و اقلام بسیار کمتر و دیرتر بوده به طوری که اکثر بازار‌ها بسیار زودتر از افزایش نرخ دلار تاثیر گرفته اند.

 

او ادامه داد: بخش عمده‌ای از تقاضای مسکن مربوط به سرمایه‌ای بودن این بازار است و بسیاری از سرمایه گذاران برای حفظ سرمایه خود سعی می‌کنند که قیمت را افزایش دهند.

او بیان کرد: قیمت مسکن در ماه‌های گذشته ارتباط مستقیمی با بازار‌های موازی داشته است و البته در این بازار عرضه و تقاضا هم تاثیر گذاشته است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی بیان کرد: کاهش قیمت در بازار‌های موازی هم البته در این بخش تاثیر گذار بوده، ولی بسیار دیر‌تر تاثیر گذاشته است.

او با بیان اینکه هر کدام از اقدامات صورت گرفته در بازار مسکن در جایگاه خودشان تأثیر گذار بوده است گفت: به طور مثال در بحث مالیات زمانی که بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی در تیر و مرداد امسال مطرح شد آمار منتشر شده و تعداد واحد‌هایی که عرضه شد رشد قابل ملاحظه‌ای داشت و بنابراین نشان می‌دهد که این اقدامات در بازار مسکن مثبت بوده است.

این مقام مسئول بیان کرد: تعدادی هم سازندگان در راستای این طرح واحد‌های خود را وارد بازار کرده و تعدادی هم همزمان با اجرای این طرح توانستند واحد مورد نظر خود را خریداری کردند.

معاون وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه توقعات مردم در این زمینه متفاوت بوده است گفت: بسیاری از مردم با ثبت نام در طرح اقدام ملی مسکن توانستند واحد مورد نظر خود را انتخاب کنند و همین موضوع باعث شد که بخش عمده‌ای از متقاضیان بازار مسکن دغدغه‌ای از بابت مسکن نداشته باشند.

او یادآور شد: در طرح اقدام ملی مسکن مشخص شده بود که چه تعداد واحد برای آن‌ها ساخته شده و تعدادی واحد هم جدید هم به زودی وارد بازار مسکن شوند بنابراین کسانی که متقاضی هستند و یا بیشتر از آن واحد وارد بازار می‌شود یا در حال احداث است.

افزایش قیمت مصالح ساختمانی مانع کاهش قیمت مسکن می‌شود

ایرج رهبر دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران  با بیان اینکه دولت باید اقدامات لازم در حوزه تولید مسکن را انجام داده است گفت: بسیاری از اقلام تولید مسکن از جمله مصالح ساختمانی و و جمله فولاد میلگرد افزایش قیمت روبرو شده است.

او با بیان اینکه هر ساله شاهد رشد چشم گیر قیمت مصالح ساختمانی هستیم گفت‌: هر میزان که قیمت مسکن کاهش یابد، اما با توجه به انکه قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی مهم از جمله فولاد و میلگرد رشد چشم گیری داشته بنابراین هر میزان که قیمت مسکن کاهش یابد بنابراین نمی‌توان امیدی به ارزان شدن قیمت مسکن داشت.

دبیر انجمن انبوه سازان مسکن تهران با بیان اینکه باید اقدامات لازم در حوزه تولید مسکن و همچنین قیمت مصالح ساختمانی صورت گیرد ادامه داد: ما در این مدت شاهد رشد چشم گیر قیمت مسکن بودیم بنابراین هر میزان که اقدامات لازم در این بخش صورت گیرد باید دولت بتواند در این حوزه از سازندگان و انبوه سازان مسکن حمایت کند.

در اسفند ۹۹ آپارتمان‌های با میانگین قیمت کل ۵۰۰ میلیون تومان تا یک میلیارد تومان، ۱۹.۷ درصد از سهم معاملات را به خود اختصاص داده است و آپارتمان‌های یک تا یک و نیم میلیارد تومانی با سهم ۱۷.۱ درصدی در رتبه بعدی قرار دارد و در مجموع حدود ۵۱.۶ درصد از معاملات مربوط به واحد‌های مسکونی با قیمت کمتر از ۲ میلیارد تومان بوده است.