چهارشنبه, 2 مهر 1399 :: Wednesday, 23 September 2020
  • شکست واشنگتن در سازمان ملل

    شکست واشنگتن در سازمان ملل

    شکست اخیر آمریکا در سازمان ملل و عدم همراهی متحدان اروپایی با درخواست این کشور دستمایه یادداشتی در فارین پالیسی قرار گرفته است.
 
کد خبر: 83807

تدبیر دوباره دولت برای بازار مسکن؟

تدبیر دوباره دولت برای بازار مسکن؟
از آذر سال گذشته موضوع ساخت خانه‌های 25 متری در تهران مطرح شده است و قرار شد این خانه‌ها با متراژ اندک در تهران ساخته شود. به گفته کارشناسان در بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا این کار انجام شده و ساخت واحدهای کوچک‌مقیاس یک ضرورت است.
پایگاه خبری ریشه

 

اخبار مربوط به خانه های ۳۰ متری که از دیدگاه بسیاری از مردم بیشتر به «لانه» شبیه است، امسال نیز از سکه نیفتاد. بر این اساس و مطابق تفاهم‌نامه شهرداری تهران و وزارت کشور، ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ در پایتخت مد نظر قرار گرفته است. مطابق طرح تفصیلی ارائه شده، حداقل متراژ واحدهای مسکونی در شهر تهران ۳۵ متر است که بر اساس پیشنهاد ساخت خانه‌های ۲۵ متری، این میزان باید به ۲۵ متر کاهش پیدا کند. در حقیقت، توافق اخیر شهرداری با وزارت کشور نشان می‌دهد که کمیسیون ماده ۵ مخالفتی با این کاهش متراژ ندارد.

 

براساس توافقات صورت گرفته، به نظر می‌رسد مشکلی در این زمینه وجود ندارد. برخی از نمایندگان مجلس هم معتقد بودند که احداث این آپارتمان‌های کوچک مقیاس بازار مسکن را به تعادل می‌رساند و بسیاری از جوانان برای آغاز زندگی مشترک و به دلیل پائین بودن قدرت مالی، می‌توانند این مسکن‌ها را تهیه کنند.

 

پس از مطرح شدن توافق وزارت کشور و شهرداری تهران مبنی بر ساخت واحدهای مسکونی ۲۵متری، صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس، در ارتباط با طرح احداث خانه‌های ۲۵ تا گفت: «در شرایط کنونی با توجه به بازار مسکن و مشکل کمبود عرضه در این حوزه، تولید مسکن از هر طریقی مثبت است، زیرا این مسئله، عرضه و تقاضا در بازار مسکن را به تعادل می رساند و در نهایت موجب کاهش قیمت مسکن می شود.»

 

عضو کمیسیون عمران مجلس، ضمن بیان اینکه این واحدهای به زوج‌های جوان اعطا می‌شود، افزود: «تولید مسکن ۲۵ تا ۴۰ متری می تواند در بهبود وضعیت بازار مسکن اثرگذار باشد، البته برخی کارشناسان اعلام می کنند که اجرای آن تبعاتی را برای جامعه از جمله تجردگرایی به همراه دارد، اما خوشبختانه تمام این موارد در طرح مذکور دیده شده است.»

 

 

 

ساخت مسکن ۲۵متری در تضاد با مبانی فرهنگی کشور

 

اظهارات این عضو کمیسیون عمران مجلس در حالی مطرح می‌شود که بسیاری از کارشناسان، و نمایندگان مجلس، ساخت واحدهای مسکونی ۲۵ متری را ضد خانواده و غیر اقتصادی تلقی می‌کنند، در همین ارتباط اقبال شاکری یکی دیگر از اعضای کمیسیون عمران مجلس در تشریح مشکلات اجتماعی نظیر، کاهش جمعیت و شکاف بی‌نسلی ناشی از کاهش متراژ خانه، گفت: «زمانی‌که یک فرد مسکن ۳۰ یا ۴۰ متری بسازد، هر فردی که نیاز داشته باشد آن را خریداری می‌کند، اما اگر ما آن را به عنوان یک سیاست اعلام کنیم با مبانی فرهنگی و اجتماعی و کرامت مردم ما در تضاد است.»

 

عضو کمیسیون عمران مجلس، با اشاره به اینکه طرح‌های احساسی زودگذر تاثیر در بازار مسکن ندارد، افزود: « ابتدا باید روشن شود که متولی حوزه مسکن در کشور کیست. این‌که هر از چند گاهی یک بخش برای ساماندهی مسکن اظهارنظر کند و طرح ارائه دهد قابل قبول نیست.»

 

 

 

مسکن ۲۵متری تناسبی با تقاضای بازار ندارد

 

ساخت واحدهای مسکونی ۲۵متری علاوه بر مشکلات اجتماعی، با مبانی اقتصادی نیز در تضاد است، برهمین اساس، حمید احمدی، کارشناس مسکن در ارتباط با ضدیت طرح ساخت مسکن ۲۵ متری با مبانی اقتصاد گفت: «در صورتیکه تفکیکی در بازار مسکن به لحاظ متراژ واحدهای مسکونی موجود و بعد خانوار قائل شویم، متوجه خواهیم شد که نیاز کشور در حال حاضر تولید واحدهای مسکونی بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر و برای خانوارهای ۴ تا ۵ نفره است و وزارت راه برای حل مشکل بازار مسکن باید به صورت هوشمند به این بازار ورود کند.»

 

این‌کارشناس مسکن با اشاره به تقاضا موجود برای واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ بیان کرد: «مطابق آمار ارئه شده از سوی بانک مرکزی، در معاملات خرداد ماه سال جاری تنها ۰.۴درصد از کل معاملات مرتبط با واحدهای مسکونی کمتر از ۳۰ متر بوده و این یعنی این واحدها جایگاهی در تقاضای بازار مسکن ندارند.»

 

 

 

افزایش 25 درصدی نرخ اجاره‌بها

 

بر اساس اظهارات حسن روحانی رئیس‌جمهور برای افزایش نرخ اجاره‌بها سقف تعیین کرده است. مطابق آنچه رئیس‌جمهور در ستاد ملی مبارزه با بیماری کرونا گفته افزایش نرخ اجاره‌بها در قراردادهای جدید شهر تهران، کلان‌شهرها و سایر شهرها به‌ترتیب نباید بیشتر از 25 درصد، ‌20 و 15 درصد باشد.

 

این دستور دیرهنگام درحالی صادر شد که اولاً طی دو ماه گذشته بخش زیادی از قراردادهای جدید اجاره امضا و قراردادهای قدیمی تمدید شد، ثانیاً، بسیاری از قراردادهای اجاره تمدیدی هستند که اصلاً به بنگاه املاک مراجعه نمی‌کنند، بلکه رقم افزایش قیمت از سوی موجر اعلام می‌شود و مستأجر یا باید قبول کند که در این صورت خودشان به‌صورت دست‌نویس پشت برگه اجاره‌نامه می‌نویسند و امضا می‌کنند، یا قبول نمی‌کند که باید خانه را تخلیه کند، بنابراین به‌نظر می‌رسد دولت به‌جای اعلام قیمت‌های دستوری که هیچ ضمانتی برای اجرا ندارد، اقداماتی را باید انجام دهد که منجر به کاهش نرخ قیمت و اجاره‌بهای مسکن شود.

 

پس از عاقبت بدفرجام طرح مذکور در سال 90 و 91 هم، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر این‌که "مخالف تعیین میزان افزایش نرخ اجاره‌بها از سوی دولت هستیم" گفته بود: مالکیت محترم است و در اسلام محترم‌تر، بنابراین ما با هر گونه تجاوز به این حریم مخالفیم. 2 سال پیش آقایان آمدند و گفتند که "میزان افزایش اجاره‌بها را 7 تا 9 درصد برای کنترل بازار تعیین کرده‌ایم"، اما این برنامه تأثیری نداشت.

 

مصطفی‌قلی خسروی یادآور شد: سال گذشته  نیز اعلام کردند که می‌خواهیم سقف 10 تا 12 درصدی را برای اجاره‌بها  تعیین کنیم، جلسه‌ای با مسئولان برگزار شد و گفتیم "اگر می‌خواهید این کار را انجام دهید حداقل رقمی را اعلام کنید که به حقیقت نزدیک باشد"، که در نهایت ما با افزایش 13 تا 15 درصدی موافقت کردیم.

 

رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا این برنامه‌ها تأثیری بر بازار اجاره‌بها داشت، گفت: خیر، اصولاً این چنین برنامه‌هایی نمی‌تواند تأثیرگذار باشد. بازار مسکن دستوری نیست، تحکمی نیست. مالکیت را زیر سؤال نبرید.

 

خسروی گفت: در 2 سال اخیر آقایان دستوراتی دادند و مشاوران املاک هم انجام دادند، اما هیچ‌کدام تأثیری در بر نداشت. بلوک‌بندی دو مرحله بود؛ مرحله اول اطلاع‌رسانی و مرحله دو قیمت‌گذاری بود، هنوز نتوانسته‌اند روی ملک کسی قیمت‌گذاری کنند، بنابراین برای کنترل بازار باید ساخت‌وسازها را افزایش داد و صنعت اجاره‌بها را در کشور راه‌اندازی کرد.

 

وی با بیان این‌که تعیین سقف اجاره‌بها فقط در بحث چانه‌زنی بین موجر و مستأجر تأثیرگذار است، اظهار کرد: این اقدام مقداری بازار را متوقع می‌کند که البته باید دید تا چه‌اندازه مالکان به آن ترتیب اثر می‌دهند. وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که قراردادهای اجاره باید دوساله منعقد شود، اما کسی به این حرف گوش نکرد.

 

خسروی در پاسخ به این پرسش که آیا احتمال جریمه بنگاه‌های املاک از سوی تعزیرات به‌دلیل عدم رعایت دستورالعمل دولت در خصوص اجاره‌بها وجود دارد، گفت: کسی نمی‌تواند بنگاه‌های املاک را جریمه کند و کسی نمی‌تواند این کار را انجام دهد. این قبیل برنامه‌ها نه اجرایی بوده و نه خواهد بود.

 

وی با بیان این‌که بنگاه‌های املاک در این پروسه فقط نقش اطلاع‌رسانی را دارند، گفت: مشاور املاک نمی‌تواند بگوید که موجر حتماً باید حرف آقایان را گوش کند، نمی‌توانیم به مردم زور بگوییم. هیچ‌کس نمی‌تواند جریمه‌ای برای بنگاه‌های املاک به این دلیل که توافق طرفین را نوشته، در نظر بگیرد، معاملات طبق ماده 10 قانون مدنی آزاد است.

 

 

 

شکست بازار و لزوم حمایت دولت از بازار مسکن

 

مسکن به عنوان اساسی‌ترین کالای مورد نیاز خانوارهای کشور تلقی می‌شود؛ زیرا غیر قابل جایگزین بوده و از سبد هزینه خانوار قابل حذف نیست. از طرف دیگر، اهمیت این موضوع به حدی بوده است که اولین پیام اقتصادی امام خمینی (ره) بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در بهمن ماه 57 تحت عنوان پیام حساب 100 را به خود اختصاص داد. در همین ارتباط محمد حمیدزاده کارشناس مسکن در ارتباط با اهمیت کالای مسکن اظهار داشت: «بر اساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور متوسط هزینه مسکن در سبدهزینه خانوار شهری به 45 درصد رسیده است و این در حالی است که شاخص متوسط هزینه مسکن در سبدهزینه خانوار برای خانوارهای دهک پایین درآمدی به 80درصد نیز می‌رسد».

 

این کارشناس مسکن در تشریح شرایط فعلی بازار مسکن گفت: «بررسی شاخص‌های اقتصادی بازار مسکن مشخص می‌کند این بازار با پدیده شکست موجه شده و حضور نداشتن دولت در چنین شرایطی، منجر به شکستن کمر مردم خواهد شد».

 

حمیدزاده در ارتباط با تجربه دولت‌ها در بازار مسکن گفت:«در تمام دنیا هیچ دولتی در بازار مسکن ریسک نکرده و امکان حضور را از خود سلب نمی‌کند، به عنوان مثال سالانه 70هزار واحد مسکونی توسط دولت آمریکا برای خانوارهای کم‌درآمد ساخته می‌شود زیرا این دولت معتقد است هزینه ساخت مسکن برای خانوارهای کم درآمد کمتر از هزینه بی‌خانمان بودن آن‌ها برای دولت است.»

 

علاوه بر شرایط اقتصادی حاکم بر بازار اجاره و جولان سوداگران در این بازار، رکود اقتصادی ناشی از شیوع کرونا و بحران بیکاری نیز فشار مضاعفی به خانوارهای مستاجر وارد آورده است. در همین خصوص، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان اثرات شیوع ویروس کرونا بر سیاست های حمایتی از مستأجران، اعلام کرد: « با شیوع ویروس کووید-19 بسیاری از مستأجران مسکونی با این وضعیت مواجه‌اند که متعاقب با عواقب اقتصادی ناشی از این همه‌گیری به پرداخت اجاره‌بهای خود در موعد مقرر به‌دلیل درآمد کمتر ناشی از کاهش ساعات کار، تعطیلی کسب وکارهای خویش‌فرما یا حتی از دست دادن کار قادر نیستند؛ حتی در تأمین مایحتاج روزمره و نیازهای اولیه نیز دچار مشکل شده ودر بسیاری موارد نیازمند حمایت‌های مستقیم دولتی هستند».

 

ارائه طرح‌های عجیب دولت برای حل مشکل مسکن موید این امر است که ساخت واحدهای مسکونی ۲۵ متری بیش از آنکه طرح جامعی برای ساخت مسکن باشد، موج رسانه‌ای برای فعال نشان‌دادن دولت در این حوزه است اما افزایش قیمت افسارگسیخته بازار مسکن مشخص می‌کند، بازار مسکن بیش از بلوف رسانه‌ای نیاز به ارائه مدل‌های ساخت موفق دارد.

 

بررسی تجارب جهانی در زمینه ورود دولت ها به بازار مسکن در کنار توجه به مشکلات اقتصادی ناشی از شیوع بیماری کرونا و همچنین جولان سوداگران در بازار مسکن، نشان می دهد که ضرورت دارد در کشورمان هم دولت در قیمت‌گذاری این بازار نقش موثری ایفا کند. البته این حضور می‌بایست با استفاده از ابزارهایی نظیر وضع مالیات‌های تنظیمی و افزایش عرضه مسکن به منظور اثرگذاری پایدار مهیا شود اما در شرایط فعلی و به صورت سریع، استفاده از ابزارهایی نظیر وام ودیعه مسکن و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به کاهش مشکلات مستاجران کمک خواهد کرد.

انتهای پیام

افزودن دیدگاه جدید

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید در وب سایت منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نخواهد شد.